Cũ kĩ, nguy cơ mất an toàn cao vì chất lượng công trình xuống cấp,.. thế nhưng chung cư cũ không bao giờ mất giá, vì sao?

Giá cao vẫn hút khách

Trong khi thị trường nhà đất xuống giá, thì nhà chung cư cũ ở các quận nội thành như: Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa… vẫn tăng cao với mức trung bình 50-60 triệu đồng/m2 mà vẫn hút khách.

Một căn hộ rộng 36m2 tầng 4 khu tập thể Thành Công được chào bán giá 1,8 tỷ đồng. Căn hộ tập thể tầng Giảng Võ rộng 50 m2 giá 2,8 tỷ đồng, một căn hộ chung cư cũ có diện tích 42m², ở tầng 5 trên phố Lý Nam Đế, quận Hoàn Kiếm vừa được giao dịch với giá 2,2 tỉ đồng.

Còn căn hộ tại khu tập thể gần 40 năm tuổi ở Phương Mai, quận Đống Đa có tổng diện tích 65m² gồm cả cơi nới cũng được giao với giá hơn 3 tỉ đồng.

Theo khảo sát, hàng loạt căn hộ chung cư ở các phố Lý Nam Đế, Hàng Vôi, Nguyễn Thái Học, Hai Bà Trưng, Hàng Bún, Phạm Hồng Thái, Ngô Tất Tố, Nguyễn Trường Tộ… có tuổi đời từ trên 20 đến gần 50 năm cũng đều được giao với giá xấp xỉ 50 triệu đồng/m², thậm chí có nơi tới 60 triệu đồng/m².

Các khu tập thể cũ tại một số khu vực như Mỹ Đình, Linh Đàm, Định Công,  Thanh Xuân, Cầu Giấy, Hà Đông… giá chỉ từ trên dưới 30 triệu đồng/m. Thậm chí, nhà tái định cư khu vực Trung Hòa – Nhân Chính hay khu Trung Yên giá xấp xỉ 35 triệu đồng/m2.

Nếu so sánh giá nhiều khu chung cư mới tại Hà Nội thì giá tập thể cũ, xuống cấp hiện đang ở mức cao. Đơn cử như mỗi m2 nhà chung cư Trung Hòa – Nhân Chính hiện khoảng 42 – 45 triệu đồng/m2, dự án chung cư Hapulico mới hoàn thành được chào bán giá 32-35 triệu đồng/m2, dự án chung cư 170 Đê La Thành đang trong giai đoạn bàn gia nhà chào bán 35-36 triệu đồng/m2….

 Giá rẻ, có thể mua được diện tích nhỏ, giá trị phát sinh lợi nhuận cao, hạ tầng xã hội tốt,… là một trong những nguyên nhân giúp chung cư cũ không bị mất giá.

Lí giải…

Cũ kỹ, nguy cơ mất an toàn chỗ để xe…là khuyết điểm rõ nhất của nhà tập thể cũ. Bù lại, giá rẻ, có thể mua được diện tích nhỏ, giá trị phát sinh lợi nhuận cao, hạ tầng xã hội tốt.

Có rất nhiều quan điểm phân tích, thậm chí “mổ xẻ” về nhà tập thể chung cư cũ, hay cảnh “sống mòn” của cư dân tại những block, khối nhà cằn cỗi bậc nhất Thủ đô. Về góc độ thị trường hay an sinh, nhà tập thể cũ thực sự chưa bao giờ mất giá, bất chấp không ít lời kêu than phát đi từ chính các chủ nhân căn hộ.

Theo anh Nguyễn Văn Chung – người mua nhà tập thể Bắc Thành Công, sở dĩ anh quyết định mua căn hộ tập thể tầng 2 là do vị trí trung tâm, thuận lợi sinh hoạt gia đình như việc đi làm, con cái đi học, thiếu cơ sở hạ tầng như y tế, chợ búa, siêu thị, khu mua sắm, trung tâm giải trí và hay tắc đường, úng ngập. Quan trọng là giá tiền phù hợp với khả năng tài chính của hai vợ chồng công chức.

“Các căn hộ dự án chung cư diện tích rất lớn thông thường 80 m2 -trên 100m2, giá trị căn hộ lên đến hơn 3-4 tỷ đồng/căn vì vậy không phải khách hàng nào cũng có thể chi trả được trong khi đó, các dự án nhà ở xã hội ở vị trí quá xa trung tâm. Do đó, lựa chọn mua tập thể cũ đối với gia đình tôi vẫn là thượng sách” anh Chung cho biết.

Trong chuyện an cư, người cần nhà chẳng bao giờ quên cân đối tài chính. Mua, sở hữu và có chốn sinh hoạt hợp pháp, hợp túi tiền đòi hỏi phấn đấu làm việc, tích góp trong thời gian dài. Chung cư thương mại giá bình dân vẫn thiếu (cả chất lẫn lượng), và yếu (pháp lý nhiều dự án còn bất cập). Nhà thổ cư thì… “đắt xắt ra miếng”. Còn lại món hàng nhà tập thể cũ, chính là “đáp số” của hàng nghìn lao động ngụ cư tại Thủ đô.

Ngay cả với những người làm việc ngoài Nhà nước và có nhiều nguồn phụ thu (không ổn định), hành trình tìm và mua bán trọn vẹn một căn tập thể cũ cũng chẳng dễ dàng. Muốn gần trung tâm, điện, đường, trường, trạm đầy đủ, tiện đi làm, học tập, giá rẻ (với tầm tiền nửa tỷ đồng), nhiều cặp vợ chồng trẻ đã rất năng động khi săn tìm những căn hộ tập thể cũ đã tách diện tích. Nổi lên trong “rổ hàng hóa”, là các khu Thành Công, Cầu Giấy, Nghĩa Tân, Minh Khai – Quỳnh Lôi, Mai Dịch…

Ở nhà tập thể cũ, đồng nghĩa với nhiều điều “không”: Không phí dịch vụ, không lo động đất, hỏa hoạn (thấp tầng, dễ thoát hiểm khi xảy sự cố!); đương nhiên, không thể “mất cảnh giác” vì chất lượng công trình đã hết “đát” từ lâu. Bù lại, với người trẻ có “máu kinh doanh“: không sợ nhà mất giá trị kinh tế với hy vọng đoán chắc về chủ trương cải tạo, xây lại tập thể cũ của thành phố. Ngoài ra, hoàn toàn có thể tận dụng làm cơ sở kinh doanh hàng mỹ phẩm qua mạng tại nhà, cải thiện nguồn thu nhập.

Thực tế, rất nhiều chủ nhân căn hộ tập thể cũ liên tục rao bán 1/2 diện tích căn hộ đang sở hữu (20 – dưới 30m2) do nhu cầu chuyển chỗ ở mới hoặc cần tiền vì mục đích cá nhân.

Về góc độ thị trường, với số tiền 500-600 triệu đồng, nhiều người (đã có nhà ở) cho rằng khoản tài chính đó có thể mua căn hộ chung cư thương mại giá “mềm” ở một số địa bàn như Xa La, hay thậm chí là NƠXH ở Đặng Xá, Phạm Văn Đồng…

Nhưng tiền chênh mua suất căn hộ, thủ tục xác nhận và đăng ký mua NƠXH tưởng dễ mà không dễ, cộng thêm việc phải trả nợ ngân hàng “đến hẹn lại lên”, xa trung tâm, ít tiện ích… đang đẩy người thu nhập thấp chưa có nhà về “cuối chân tường”.

Theo phân tích của giới kinh doanh nhà đất, thị trường chung cư cũ nội thành chưa khi nào có xu hướng giảm giá và được không ít người dân dư tiền thu gom bán kiếm lời hoặc để giữ tiền không phải là xu hướng đầu tư mới mà đã thành truyền thống của thị trường nhà đất Hà Nội. Do vậy, nhiều người dân có tiền mặt đã nhắm tới khả năng sinh lời của loại chung cư cũ này nên sẵn sàng thu gom các căn hộ được chủ giao bán với giá chấp nhận được.

Ngọc Anh (Tổng hợp)