Gần đây khoảng 5% số khách hàng đang nhận bàn giao căn hộ tại dự án chung cư Dương Nội đã có những kiến nghị với chủ đầu tư xung quanh vấn đề diện tích căn hộ, lãi chậm bàn giao, tỷ giá USD, các điều kiện bàn giao nhà. Đây cũng là tình trạng chung ở nhiều chung cư hiện nay.

Sáng 19/10, đại diện ban lãnh đạo Tập đoàn Nam Cường đã có buổi tiếp xúc với nhóm khách hàng này để làm rõ hơn những vấn đề khách hàng còn khúc mắc nên không chịu nộp tiếp tiền mua căn hộ để nhận nhà.

Với quy định của pháp luật hiện hành về cách tính diện tích căn hộ để bán cho người dân thì có lẽ tranh chấp này sẽ còn kéo dài, và không biết đến khi nào mới chấm dứt. Bởi lẽ, người mua nhà cũng có lý mà chủ đầu tư cũng không làm sai.

Trao đổi với chúng tôi ông Lê Ngọc Thăng, Trưởng Ban kinh doanh Tập đoàn Nam Cường, cho biết trong những năm qua mặc dù kinh tế khó khăn, thị trường bất động sản suy giảm, giá nguyên vật liệu tăng,…nhưng Tập đoàn vẫn cố gắng vượt qua những khó khăn trên để thực hiện đúng cam kết. Đến nay, Tập đoàn chuẩn bị hoàn thành 12 tòa chung cư tại dự án Dương Nội và 5 tòa chung cư tại dự án Cổ Nhuế.

Đợt 1 Tập đoàn đã bàn giao 1.125 căn, đợt bàn giao thứ 2 vào cuối tháng 10 có tổng số 1400 căn, và đợt 3 dự kiến bàn giao tiếp khoảng 1000 căn. Tuy nhiên, trong quá trình bàn giao đã có một số nhóm khách hàng không thỏa mãn và có khiếu nại lên Tập đoàn một số vấn đề (khoảng 100 khách hàng, chiếm khoảng 5% tổng số khách hàng đang và sắp bàn giao).

Theo ông Thăng thì nhóm khiếu nại này đa phần là các khách hàng mới chỉ đóng tiền dưới 40% giá trị căn hộ. Vấn đề mà nhóm khách hàng này kiến nghị để đạt được thỏa hiệp liên quan tới cách tính diện tích căn hộ, trả lãi chậm, và tỷ giá.

Theo khách hàng, hiện nay họ đang phải trả tiền một cách vô lý cho phần diện tích chung mà các cột, hộp kỹ thuật chiếm chỗ trong sàn nhà của họ. Số tiền phải trả tương đương thiệt hại khoảng 40 triệu đồng – 100 triệu đồng/căn, (tính theo giá mua nhà thời điểm ký hợp đồng là 22 – 24 triệu đồng/m2).

Theo quy định của Luật Nhà ở 2005 thì cột, hộp kỹ thuật là phần sở hữu chung của chung cư. Tuy nhiên, theo cách tính diện tích căn hộ theo Tim Tường được quy định tại Nghị định 71 năm 2010, và Thông tư 16 hướng dẫn chi tiết Nghị định 71 thì phần diện tích cột và hộp kỹ thuật này lại là diện tích chiếm chỗ trong căn hộ mà người dân đã mua.

Theo lập luận phía khách hàng thì việc trả tiền cho phần diện tích chung (cột và hộp kỹ thuật) mà mình không được sử dụng là vô lý. Nếu trong trường hợp nào đó, chủ căn hộ chung cư được cấp quyền sở hữu căn hộ bao gồm cả cột, hộp kỹ thuật của tòa nhà chung cư thì họ có thể khoan, đục đẽo,…làm mất an toàn tòa nhà, và nếu được cấp sở hữu riêng với cột và hộp kỹ thuật song bị cấm quyền định đoạt và sử dụng thì lại vi phạm pháp luật về quyền sở hữu.

Về cách tính diện tích căn hộ, ông Thăng giải thích: “Cách tính đã thể hiện rõ tại Phụ lục số 2 kèm theo hợp đồng. Theo đó, cách tính là tính từ tim tường và có kích thước cụ thể. Cách tính này phù hợp với Điều 21 của Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 của Bộ Xây dựng.

Bên cạnh đó, tại công văn số 2025/BXD-KTXD ngày 29/11/2011 của Bộ Xây dựng cũng đã chỉ rõ: “diện tích sàn của một tầng là diện tích sàn trong phạm vi mép ngoài của tường bao thuộc tầng. Phần diện tích hành lang, ban công, lô gia,…cũng được tính trong diện tích sàn. Vì vậy, nếu diện tích các hộp kỹ thuật nằm trong diện tích sàn xây dựng của tầng nào thì được tính vào diện tích sàn xây dựng tầng đó”

Như vậy, có nghĩa khác với cách tính diện tích theo Thông Thủy (không bao gồm cột và hộp kỹ thuật) thì cách tính đo từ Tim Tường thì diện tích sàn căn hộ lại gồm cả diện tích cột và hộp kỹ thuật.

“Khi xây dựng đơn giá bán cho khách hàng đối với từng căn hộ đã xem xét đến yếu tố này và xây dựng đơn giá phù hợp với cách tính diện tích căn hộ. Chúng tôi khẳng định cách tính trong Hợp đồng mua bán với khách hàng không trái với các quy định của pháp luật và hướng dẫn có liên quan của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.” Ông Thăng nói.

Cũng vì vướng mắc trong việc xác định diện tích sàn nhà ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng), nên việc cấp còn chậm. Do đó, để làm rõ vấn đề này ngày 29/3/2011 Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản gửi tất cả các Sở TNMT xác định rõ: “diện tích căn hộ ghi vào ghi vào “sổ hồng” đối với căn hộ chung cư vẫn được xác định theo hợp đồng mua bán đã ký kết phù hợp quy định pháp luật về mua bán nhà ở tại thời điểm ký kết.”

Tuy nhiên, hai bên vẫn chưa thống nhất được vấn đề tranh chấp này, bởi bên nào cũng khẳng định mình đúng.

Vì thế, theo Luật sư Trần Đình Triển, Trưởng văn phòng luật sư Vì Dân, hầu như dự án chung cư nào cũng kiện liên quan đến vấn đề này. Tuy nhiên, nếu kiện ra Tòa thì phần thiệt lại thuộc về người dân, do đó, trong trường hợp này nên thương thảo giữa hai bên.

“Và để cho rõ ràng, minh bạch cách tốt nhất là hai bên có Công văn gửi Bộ Xây dựng đi thẳng vào vấn đề, để có câu trả lời chính xác. Đó là cách giải quyết tốt nhất đối với vấn đề này. Nếu hai bên vẫn không chấp thuận với quan điểm, ý kiến của Bộ Xây dựng , thì có thể kiện ra Tòa.” Luật sư Triển nói.

Về lãi phạt chậm bàn giao nhà, ông Thăng khẳng định, cam kết trả lãi chậm bàn giao tuân thủ theo hợp đồng đã ký (điều 6.1 và khoản a điều 7), tuy nhiên từng tòa nhà và từng hợp đồng cụ thể có các thời gian tính lãi chậm bàn giao khác nhau, vì thế số ngày tính lãi cũng khác nhau.

Kiều Thuật